任泽平:房价低的城市幸福指数高,新房改向德国和新加坡学习

本文来自格隆汇专栏作家:任泽平

中国的房地产是有解的,这个解就是要改变中国的住房制度。

核心观点

估计放开三孩,最终生育情况可能低于保守派的预测,有可能在十四五或者最迟不到十五五,全面放开生育。

我们做了一个近4万人的问卷调查,出什么政策我也不占比32%,排第一。现在即使放开生育,年轻人也不愿意生了,保守派不用再担心中国人口的大爆炸。

降房价排在第二位,占31%可见大家对降房价的呼吁声很高。为什么年轻人躺平,为什么不愿意生育,很大程度上跟房价过高有关。全球前十大高房价的城市中国占了一半。

房价低的城市幸福指数高。现在长沙是中国的第一大网红城市,已经超过成都杭州这些地方了,老百姓的幸福指数特别高。晚上大家去夜宵唱歌,长沙还是中国的脚都。

为什么?因为长沙房价低,长沙的市区房价1万多不到2万,在中国的省会城市里面,可能是最低的。长沙、武汉重庆、原来的成都,你会发现幸福指数高的往往房价不高

像北上广深好像大家都是千万富翁,事实上挤压了你很多消费,而且背负了很大的房贷,一辈子给银行打工,幸福指数并不高

中国大陆的住房制度,1998年学的中国香港,中国香港学的是英国,都深陷高房价之困。比如说高杠杆预售制度、卖楼花、土地批租制度有很大的关系。

东京、伦敦、纽约、中国香港、首尔等,这些国际上的大都市,那里的年轻人早就躺平了。比如说东京,东京早就陷入到老龄化、少子化、不婚化的低欲望社会了,在很大程度上跟八九十年代东京的房价提高有关。

那有没有房地产发展好的,幸福指数比较高的?有,德国、新加坡。比如说德国,第一是控制货币超发,德国的货币在全球范围内是控制得比较好的,像美国、日本等货币超发的国家一般房价控制得都不好。第二,对于开发商建的房子要限制他的暴利。第三,是保障租户的权益比如说德国政府对租金价格是调控的它有一套法律体系

中国房地产是有解的,这个解就是要改变中国的住房制度。新房改关键是人地挂钩和控制货币。

人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。建议像东北、西北,建设用地指标卖给东部或者南方,就像碳交易一样,地方财政也平衡了,人地挂钩、房地产的供求也平衡了。

为什么劳动报酬是下降的,资本报酬上升?因为资本话的语权太强了,劳动的话语权相对比较弱,所以需要公共政策调节。公共政策不能对资本太友好,对劳动太忽视。

如果出台这些政策,可能弥补社会的撕裂和收入分配的差距。比如说,房产税。你可以持有5套,10套房子,是你的自由,但是你占有了过多的社会资源,那你要多交税。这很公平,对不对?不然你房价一涨,别人一辈子白奋斗了。

中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值。从短期的角度后面应该是以稳为主放在更长期来看,比如说放在3年5年的维度来看,可能人民币长期还是升值的

如果说大家以后对REITs投资有兴趣,建议重点关注它的底层资产质量、预期收益以及升值潜力。


各位朋友,大家中午好。

2014年下海,一晃7年,“泽平宏观”创建七周年了,感谢大家长期以来的关心和支持,欢迎多提宝贵意见。

曾经有一段时间痴迷于经济、股市、房市预测,也提出过“5000点不是梦”“一线房价翻一倍”等。

这几年我热心于呼吁了公共政策改革比如新基建,放开生育,放开三孩从学术讨论上升为国家战略不仅关系国家和民族的复兴,也关系到每个家和个人的幸福做有温度、有情怀、有责任的研究。

未来可能会重点呼吁新房改。因为中国的住房制度改革还有最后的十年窗口,我们这一次房地产改革改不好,对我们每个人的幸福,对于我们每个追梦人年轻人,都可能是一种巨大的压力;如果改革好了,不仅涉及到我们国家的繁荣发展,而且涉及到我们每个年轻人的幸福。

好了,言归正传,给大家解读最新两个方面的热点政策:一个是关于放开三孩的影响,另一个是关于人民币汇率的走势

最新的调研显示:

即使放开三孩,年轻人也不愿意生了

放开三孩政策以后,效果会怎么样?

我们最近做了一个调研,放开三孩你最希望的政策,大约有将近4万人投票;

我们列了7个选项供大家选择,比如说降房价经济补贴、个税抵扣、女性就业权益保障纳入义务教育等等。

我们最后又给一个选项,了这些政策也不生,作为第7个选项

结果大家猜猜4万人的投票,结果怎么样?

排在第一位的竟然是,出什么政策我也不这个占比是32%。可见大家现在的生育意愿很低。

现在即使放开生育,年轻人也不愿意生了,保守派不用再担心中国人口的大爆炸。

而且按照联合国的预测,也包括我们的预测,十四五、十五五时期中国人口开始下降了,总规模开始下降,所以尽快出台一些让大家生得起、养得起、愿意生的这样的一些配套措施。


最迟不到十五五,可能会全面放开生育


排在第二位的大约占31%叫降房价,可见大家对降房价的呼吁声很高。

为什么年轻人躺平,为什么不愿意生育,很大程度上跟房价过高有关。

我呼吁完新基建放开生育以后,后面可能会重点会呼吁新房改主要是这个原因。

因为全球前十大高房价的城市中国占了一半,按照这个趋势下去如果不推动深层次的住房制度改革中国可能会占百分之七十八十。

但事在人为,还有最后10年的时间窗口,如果我们推动相关改革,我相信中国房地产还是有解的

还有两个呼吁比较高的,大致各占9%,一个是加大教育、医疗社保的支出,大家呼声也比较高。

还有就是把学前教育和0~3岁的托育服务的供给,纳入到义务教育大家呼声也比较高

这是我们调研的情况,基本比较客观反映了大家现在的呼声以及生育意愿。

展望一下,我估计放开三孩,最终的生育的情况可能还是低于保守派的预测,有可能在十四五或者最迟不到十五五,我们有可能会全面放开生育。


人民币汇率短期以稳为主,长期升值


讲一讲最近人民币升值

过去一段时间,尤其去年下半年以来,人民币汇率出现了短期的急升

人民币汇率短期的急升主要有几个方面的原因,

一个就是中国经济的复苏在全球是领先的,汇率这个事长期还是看基本面,短期看利差或资金面。

第二个原因就涉及到中国货币政策正常化,美元流动性泛滥,持有人民币资产的更有吸引力。

第三个就是美元的贬值,过去这一年,美元流动性泛滥,美元快速贬值

也包括一些投机性的因素热钱的流入

人民币这种急升,现在央行已经出手了,刚刚公布的政策,央行提高了外汇的存款准备金率,打击或者提高投机成本。

传达了一个什么信号?

中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值

主要原因会增加出口企业的成本。因为本身大宗商品原材料价格上涨,如果再加上汇率升值,会导致企业双重打击。

汇率以稳为主,长期来说有利于企业的经营。最近央行的一些技术官员也出来讲,人民币汇率后面要稳,后面人民币汇率短期的急升告一段落了。

从短期的角度后面应该是以稳为主放在更长期来看,比如说放在1年3年5年的维度来看,可能人民币长期还是升值的

因为长期还是看一个国家的宏观资产回报率,中国的经济增速是美国的2~3倍,所以持有人民币资产的回报率显然更高


问答环节


不放开三孩的问题,前端问题更重要,结婚率已经下降了,年轻人根本不愿意结婚,或婚后丁克或离婚子。政府在哪些方面可以促进这些前端问题得到解决

任泽平:我也做了一些调查,供大家参考,现在新的一代年轻人结婚少了,结婚晚了,离婚多了,不生孩子了。

这一个是大家选择的自由,观念发生了变化。

确实发达国家也出现过这种现象,像欧美日本,但是另一方面,中国也有中国的特殊情况,比如说我们房价过高,

大家流行说躺平,高房价一定躺平,因为你奋斗一生买不起一套房子

房价过高,抑制了结婚,抑制了生育,抑制了奋斗。

我给你们举一个例子,我是昨天刚从长沙回来,一家公募基金在那办的一个活动,我就问主办方为什么把活动放在长沙举办?

以前大的活动一般都放在北上广深举办,我觉得很奇怪,

会议的主办方就跟我讲,说现在长沙是中国的第一大网红城市,已经超过成都杭州这些地方了

长沙是中国的第一大网红城市,老百姓的幸福指数特别高。晚上大家去夜宵唱歌,长沙还是中国的脚都,幸福指数非常高。

后来我就问了长沙的朋友,为什么长沙现在幸福指数这么高,成了中国第一大网红城市?

他们跟我说的第一个答案,就是因为长沙房价低,

长沙的市区房价1万多不到2万,在中国的省会城市里面,估计长沙的房价确实可能是最低的,想想也是有道理的。

比如说像北上广深好像大家都是千万富翁,但事实上挤压了你很多消费,而且背负了很大的房贷,幸福指数并不高,你还要去还房贷

在长沙这个地方多好,买房子难度没有像北上广深大,大家腾出手来就可以去消费。

回答你这个问题,中国的结婚晚了结婚少了包括不生育了等等,很大程度上还是我们的一二线城市房价太高了有很大的关系,

反过来想,如果中国的房价从现在的基础上降一半,当然要控制金融风险问题,大家幸福指数多高

有朋友讲说武汉的幸福指数也很高,是的。武汉重庆幸福指数都很高,你会发现幸福指数高的往往就是房价不高,房价一高了以后,大家都背负着房贷的压力,都是账面财富都给银行打工,大家幸福指数肯定都不会太高。

问:在未来的职业发展选择中,年轻人选择怎样的职业,相对而言不容易躺平

任泽平:现在流行的热词躺平,确实是面对现实的一种无奈选择,这个当然也是一种选择的自由,确实也可以理解,因为现在高房价,包括教育医疗的成本都比较高。

这里我有两点建议

第一个是建议尽快推动新房改,通过人地挂钩,控制货币超发,稳房价。

第二个是加大教育医疗社保的投入等等。

公共政策如果调节收入分配,促进共同富裕,建立一个和谐的社会,我相信年轻人就不会躺

因为躺平那肯定是一种无奈的选择,谁愿意放弃自己的梦想躺平呢?只要我们环境政策到位,大家都会成为一个追梦人,都愿意去追求自己的梦想价值,因为一个人的价值最终还是取决于对他人对社会的价值

当然它确实需要环境,如果你奋斗一生连一套房子买不起,你对很多事情的这种热情确实会大幅下降

希望能够推动相关改革,希望每个人积极向上。

问:最近非常热的REITs基金是否可以进行投资,如果投资,它前景怎么样?

任泽平:REITs最早在发达国家,已经有很多年了,简单来讲它是一个资产证券化的工具,对我们每个人而言,它就是一个收益权凭证

它的底层资产是基础设施不动产商业地产酒店、写字楼、商场、园区、收费公路、物流、仓储这些不动产,这是它的底层资产。

它的收益率来自于这些底层资产预期的现金流、或者预期收益以及它升值的收益。

中国这一次推出的REITs是率先在基础设施REITs里面推动的,第一批包括园区,仓储物流、收费公路、节能减排设备设施等等。

第一批推出的资产质量还是非常好的都超募,受到大家的追捧,

如果说大家以后对REITs投资工具有兴趣了,我建议大家重点关注它的底层资产质量、预期收益以及升值潜力。以后买REITs,就关注这三个点。

当然了这里也是金融改革领域的进步REITs在国内外是大赛道,是万亿级的

中国的大开发时代逐渐结束,未来进入一个存量的时代,存量时代怎么挑选好的资产就变得非常重要了,REITs未来的市场空间非常大。

问:你讲到三胎政策有利于教育、医疗行业,能再更细致的讲一下,它还利好哪些行业板块?

任泽平:三胎政策具有一些生育的堆积效应,放开三胎以后,就像当年放开二胎以后,在一两年的时间,会有一些想生三孩的人,在未来一两年集中释放生育的意愿,所以会带来育婴用品相关行业的消费需求。

最终落地效果怎么样,还是取决于政策的配套,房价、税收都非常重要,真正让大家生得起、养得起。

问:网红城市长沙幸福感很高,那长沙的房子值不值得投资?

任泽平:严格来讲,长沙是一个人口流入的地方,而且是区域中心,城市发展潜力也非常好。

但这些年,地方政府比较积极去控制房价,比如限价、增加土地供应,据了解,长沙对房地产的调控、限价限购做得非常严格,在所有的省会城市里,长沙的房价涨幅算是比较少的,幸福指数也是比较高的。

如果很多的城市都能够学长沙,幸福指数会提高很多。

国家层面,要控制货币超发,政府层面人口流入的地方要适当增加土地供应。

虽然卖地创造的收入少了,但老百姓的幸福指数提高了。经济发展是为了什么?就是让老百姓更加幸福。

发展的目的并不是更多的卖土地财政,让房价涨得高,好像很有面子一样,

发展的目的就是让老百姓幸福,这是以人为本的发展理念。像长沙这样的地方,越多越好。

问:杭州最近疑似有房地产税的新政颁布,这个政策会对杭州有什么影响?

任泽平房产税这一次可能会在热点城市扩围征收。

房产税主要是为了筹集地方收入,对于调控房地产市场短期有影响,长期影响不大,当然也分区域看。

为什么这么说?因为房价主要还是取决于供求关系,如果这个地方供不应求,人口流入又没有供应,该涨也要涨,因为税负是可以转嫁的;如果有的地方人口流出,又出了房产税,政府供给又非常多,它的房价的压力就会比较大。

比如美国,房产税都实行了好多年,但美国两大海岸线的房价不断创新高,广阔的中部地区房价是阴跌,它还是取决于供求关系。

所以房产税治标不治本,主要还是跟区域、供求关系、住房制度改革有关

问:你提出了新房改,如果国家认可了新房改,使用这个政策建议,对房价未来的影响会有多大?

任泽平:这涉及到我们国家的房地产未来10年的发展前景,我们研究了过去上百年十几个代表性经济体的房地产的历史,答案是非常清楚的,住房制度决定房地产市场的走势。

中国大陆的住房制度,1998年学的中国香港,中国香港学的是英国,都深陷高房价之困。

现在全球十大高房价城市,中国占了一半,哪天深圳房价超过香港,都不稀奇,就是住房制度决定的。

是不是中国的房地产没有解?是有解的;但现在我们没有形成共识,我希望未来的十年把它矫正过来,必须深刻认识中国住房存在的根本问题。

也有搞得好的,比如德国、新加坡,经济发展的好,老百姓幸福指数也很高,因为房地产控制的好。

他们的经验是什么?一个是控制货币,第二个是发展租赁。

还有一个就是人地挂钩,人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。

人口流入的地区,不要再用地指标向它倾斜,而为了控制大城市,深圳、杭州都不给供地,这都是错的。

怎么办?

既然碳指标都可以交易,以后中国的建设用地指标可以交易,比如东北、西北人都走了,建设用地指标卖给东部或者南方,这样,政府的收入就增加了。

比如深圳、杭州,人口大量流入,没有用地指标怎么办?买东北、西北的建设用地指标。这样供求就平衡了,房价也平稳住了,地区的发展也解决了。

虽然中国房地产的问题很大,还没有形成共识,但只要我们认识到问题根源,中国房地产到现在是有解的。

问:你在2014年预测5000点不是梦,又在2015年股灾前发出预警,全部预测准确。这次你重新回归资本市场,对未来A股怎么看?

任泽平:从两个维度来讲:

从长期来说,随着国家推动注册制改革、重视创新,中国资本市场迎来了繁荣发展的重大机遇期。因为资本市场对于创新发展是非常重要的。

从短期来看,我一直讲,股市在很大程度上是货币的晴雨表,货币松,大部分时间股市是涨的;货币收紧,大部分时候股市是跌的,往往跟经济基本面没什么关系。

比如去年因为疫情,中美经济都不好,但货币是松的,所以股市大涨;今年中国经济好了,但货币政策正常化,结果股市反而调整了,很大程度上与流动性有关。

所以股市、房市、商品、比特币等等,本质上是资产,股市是货币的晴雨表,股市的涨跌很大程度上看货币的松紧。


对话环节


问:今天除了中国大陆以外,还有一些国际城市,比如说东京、伦敦、纽约、中国香港、首尔,现在生活在这些超级城市中20-30岁的年轻人,如果没有父母给他们钱,凭他们今天的工资收入有多少人能够买得起房?

他们的困境是不是和今天中国北上广深、杭州、南京、苏州的同学们是一样的

任泽平:刚才说的这些国际上的大都市,那里的年轻人早就躺平了

比如说东京,东京早就陷入到老龄化少子化化的低欲望社会了,在很大程度上跟八九十年代东京的房价提高有关

这里我们也可以做个对照,同样是省会城市,比如长沙房价比较低,它是个网红城市,大家吃喝玩乐都很开心。

但是一些房价很高的一线城市包括中国香港的幸福指数就不是

不仅是我们研究的一个结果,也确实是大家共同的呼声。

问:如果年轻人都是因为房价高而躺平了,那你的解决方案是什么?

任泽平:这个东西还是讲讲逻辑。

我先给大家说个数据,全球前十大房价城市,中国占了一半

为什么占了一半?

跟我们的住房制度有关中国大陆1998年房改学的是中国香港,但全球房价最高的就是中国香港。中国香港学的英国住房制度,而伦敦在发达国家里面房价最高的。

英国伦敦的房价也是极高的,这跟住房制度,比如说高杠杆预售制度、卖楼花、土地批租制度有很大的关系。

有没有房地产发展好的幸福指数比较高大家不投资房子的国家?有!

德国、新加坡

中国房地产是有解的,这个解就是要改变中国的住房制度。

我们再举一个土地财政的例子。

地方政府拆迁的成本也比较高,而且地方可支配财力的60%来自卖地收入

我在这里没有绝对地说谁好谁不好我的意思是,这个土地制度决定了高土地价格高房价

这个问题有没有解?是有解的

比如说德国第一控制货币超发。

第二,对于开发商建的房子要限制他的暴利可以有合理利润,但是如果利润率过高,那国家是要限制

第三,是保障租户的权益比如说德国政府对租金价格是调控的

德国有一个住房租赁法案,如果房租超过国家政策的某个百分比那就是违法的。

如果说开发商暴利,租户暴利,这也是违法的,它有一套法律体系

还有更重要的是德国货币超发在全球范围内是控制得比较好的。

我举一个例子,在欧元诞生之前,当时整个欧洲的锚货币就是德国马克。因为大家觉得马克对货币控制得好,很多欧洲国家觉得自己控制没有德国好,所以就盯着马克好了

后来欧洲成立了欧央行总部就设在了德国的法兰克福所以德国一直对货币控制比较好,德国房价是全球房价稳定的一个谜或者说是奇迹。

我们再来看全球像美国日本货币超发的国家一般房价控制都不好,货币超发导致房价上涨

问:怎么看待社会阶层撕裂的问题?

任泽平:21世纪资本论》提出了一个很重要的命题,

在过去的几十年,资本收益是大于劳动收益的,这就导致了财富和收入差距的大幅拉大,以及社会阶层的撕裂。

无论是美国,中国,包括全球都面临同一个问题。

那这个问题的症结在哪里?或者说怎么解决它?

其实是有办法的。

咱们反过来讲,为什么劳动报酬是下降的,资本报酬上升了?

因为资本话的语权太强了,劳动的话语权相对比较弱,所以这时候就需要从公共政策的角度去调节问题。

你的公共政策不能对资本太友好,对劳动太忽视

我举个例子,如果出台这些政策,有没有可能弥补社会的撕裂和收入分配的差距?

我认为是可以的。

比如说,房产税。你可以持有5套,10套房子,是你的自由,但是你占有了过多的社会资源,那你要多交税。这很公平,对不对?

不然你房价一涨,别人一辈子白奋斗了。

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